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Tuesday, January 23, 2007
1大房+1小房公寓待售 175,000起價
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2房公寓待售 $185,000 起價
全新翻新919平方英尺, 2房公寓待售, 從185,000起價。隱密&安靜。附全新的家電, 洗衣器, 地下室備有專用儲藏空間, 地下停車位, 靠近市中心。近所有商家。2分鐘車程到MSA 醫院, 5 分鐘車程到UCFV 和12 分鐘車程到亞伯斯福國際機場, 准許小寵物。可以出租,租金約為$1100/一個月. $155-160的管理費 含熱水&暖氣。另外還有: 健身室、藝術室& 撞球室。更多資訊請洽 778.552.7108 行銷助理 慧真 （Claire）。
Monday, January 22, 2007
2007年BC省房市走向
2007年BC省房市走向
分析房地產市場，必須從國際地區大形勢，再結合本地的具體情況進行分析。歸根結底，房價的還是由市場供求關係決定的。所以，預測未來的房價，一點要從社會經濟的總體發展趨勢進行分析。如果房地產市場需求不旺，那麼房價一定會跌，反之，如果有真實的需求，房價就不可能跌。
目前，美國的房地產市場，已由前5年來，高達70~80％的房價增長已經轉入平穩期。由於加拿大與美國經濟的密切關聯，面對美國房市的停頓，加拿大也變得更加敏感，任何降價和銷售量降低的消息，都被大眾認為是房市下跌的信號。梁先生認為，美國的情況不會發生在溫哥華。因為這裏與美國的具體情況不一樣。
美國前些年的房地產暴漲是緣於2001年底開始的低利率環境。在2001年，9/11之後，為刺激經濟復蘇，美聯儲開始急速減息，在短短一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來最低水準。因此，低利率環境直接導致購房的貸款成本降低。為吸引購房者，美國經營房貸的一些銀行還推出了各種各樣的新模式，讓購房者可以幾乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借貸成本的降低使很多人開始買得起房子，買者增多，房價自然上漲。房價上漲，有促使更多地投機者進場炒作，從而，使房價越來越高。所以，為控制節節走高的通貨膨脹，美聯儲不得不2年內連續17次調升短期利率，也是美國房市下跌的主要原因。
加拿大的房地產，雖然也受美國的影響，但畢竟影響有限，特別是西部地區。看房價的趨勢，一定要看供需關係。加拿大自2002年以後，BC省和阿爾伯塔省的經濟成長率一直高於其他省的平均水準。阿省得益於其能源工業增長，進而帶動投資，就業及移民的增加，最後，導致對房屋需求的增長。BC省得益於其建築業，能源和木材的出口，進而帶動外部對BC省投資的增加，就業機會以及移民的增加。因此，對住宅的需求也進一步增加。
溫哥華又有別於其他加拿大城市，溫哥華是加拿大的亞洲門戶口岸。尤其是城市獨特的宜人氣候條件和壯美的自然環境，吸引了大批的加拿大內地，亞洲及世界各地的有錢的退休人士和移民來此定居。其中新移民中有很多從原居住地帶來大量資金，在此買屋置業。由於，亞洲地區的經濟的繁榮，使得這部分人，一方面，離不開的原居地的事業和收入，另一方面，又想在這世界上獨一無二的理想居住地佔有一席空間，即購買地產，以供自己的孩子和家人生活，以及自己的休假和退休後的住所。這也就是溫哥華房地產價格與本地居民的收入不成比例的原因之一。
溫哥華2010年的冬奧會也將促進本地經濟的發展，並導致房價攀升。2006年4月在福溪（False Creek）的奧運村用地的拍賣中，本地公司“Millennium Group”出價一億九千三百萬加幣，拿下了其中一塊2.6畝的空地，創下了大溫地區有史以來的土地拍賣的最高紀錄。
無論從經濟增長，還是移民，投資的增加來看，大溫地區的地產需求的勢頭，並沒有下降的趨勢。
根據加拿大房屋開發總署的近期的統計和預測，大溫地區2006年的新屋售價較去年同期上漲了約11%。雖然，2007年大溫地區的房屋銷售總量將下降4%；開工量將減少2.3%，但是，明年的房屋售價還將有接近10%上漲。
一般來說，商業地產與一般的住宅不一樣。商業房地產一般都會有穩定的回報率。目前在大溫地區至少為5~6%，租約一般為3~5 年。因此，吸引了大量的投資人來這裏投資。
土地開發市場，目前，由於獨立屋的成本居高不下，城市化進程的提高，進而，促進了公寓樓的需求。並且，有向大溫地區週邊發展的趨勢。蘭裏(Langley)和楓樹嶺( Maple Ridge)等地區將成為住宅和公寓專案的開發熱點。
房地產作為一個資產類別，比股票和債券更加穩定，目前仍是投資房地產的大好時機。與股票和債券相比，房地產穩定得多。過去30年的資料顯示，房地產比股票和債券的風險相對較小。Wrote by 關梁國權先生
分析房地產市場，必須從國際地區大形勢，再結合本地的具體情況進行分析。歸根結底，房價的還是由市場供求關係決定的。所以，預測未來的房價，一點要從社會經濟的總體發展趨勢進行分析。如果房地產市場需求不旺，那麼房價一定會跌，反之，如果有真實的需求，房價就不可能跌。
目前，美國的房地產市場，已由前5年來，高達70~80％的房價增長已經轉入平穩期。由於加拿大與美國經濟的密切關聯，面對美國房市的停頓，加拿大也變得更加敏感，任何降價和銷售量降低的消息，都被大眾認為是房市下跌的信號。梁先生認為，美國的情況不會發生在溫哥華。因為這裏與美國的具體情況不一樣。
美國前些年的房地產暴漲是緣於2001年底開始的低利率環境。在2001年，9/11之後，為刺激經濟復蘇，美聯儲開始急速減息，在短短一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來最低水準。因此，低利率環境直接導致購房的貸款成本降低。為吸引購房者，美國經營房貸的一些銀行還推出了各種各樣的新模式，讓購房者可以幾乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借貸成本的降低使很多人開始買得起房子，買者增多，房價自然上漲。房價上漲，有促使更多地投機者進場炒作，從而，使房價越來越高。所以，為控制節節走高的通貨膨脹，美聯儲不得不2年內連續17次調升短期利率，也是美國房市下跌的主要原因。
加拿大的房地產，雖然也受美國的影響，但畢竟影響有限，特別是西部地區。看房價的趨勢，一定要看供需關係。加拿大自2002年以後，BC省和阿爾伯塔省的經濟成長率一直高於其他省的平均水準。阿省得益於其能源工業增長，進而帶動投資，就業及移民的增加，最後，導致對房屋需求的增長。BC省得益於其建築業，能源和木材的出口，進而帶動外部對BC省投資的增加，就業機會以及移民的增加。因此，對住宅的需求也進一步增加。
溫哥華又有別於其他加拿大城市，溫哥華是加拿大的亞洲門戶口岸。尤其是城市獨特的宜人氣候條件和壯美的自然環境，吸引了大批的加拿大內地，亞洲及世界各地的有錢的退休人士和移民來此定居。其中新移民中有很多從原居住地帶來大量資金，在此買屋置業。由於，亞洲地區的經濟的繁榮，使得這部分人，一方面，離不開的原居地的事業和收入，另一方面，又想在這世界上獨一無二的理想居住地佔有一席空間，即購買地產，以供自己的孩子和家人生活，以及自己的休假和退休後的住所。這也就是溫哥華房地產價格與本地居民的收入不成比例的原因之一。
溫哥華2010年的冬奧會也將促進本地經濟的發展，並導致房價攀升。2006年4月在福溪（False Creek）的奧運村用地的拍賣中，本地公司“Millennium Group”出價一億九千三百萬加幣，拿下了其中一塊2.6畝的空地，創下了大溫地區有史以來的土地拍賣的最高紀錄。
無論從經濟增長，還是移民，投資的增加來看，大溫地區的地產需求的勢頭，並沒有下降的趨勢。
根據加拿大房屋開發總署的近期的統計和預測，大溫地區2006年的新屋售價較去年同期上漲了約11%。雖然，2007年大溫地區的房屋銷售總量將下降4%；開工量將減少2.3%，但是，明年的房屋售價還將有接近10%上漲。
一般來說，商業地產與一般的住宅不一樣。商業房地產一般都會有穩定的回報率。目前在大溫地區至少為5~6%，租約一般為3~5 年。因此，吸引了大量的投資人來這裏投資。
土地開發市場，目前，由於獨立屋的成本居高不下，城市化進程的提高，進而，促進了公寓樓的需求。並且，有向大溫地區週邊發展的趨勢。蘭裏(Langley)和楓樹嶺( Maple Ridge)等地區將成為住宅和公寓專案的開發熱點。
房地產作為一個資產類別，比股票和債券更加穩定，目前仍是投資房地產的大好時機。與股票和債券相比，房地產穩定得多。過去30年的資料顯示，房地產比股票和債券的風險相對較小。Wrote by 關梁國權先生
Thursday, January 18, 2007
移民更愛地產
根據加拿大帝國商業銀行（CIBC）最新公佈的一項全國性調查顯示，在房價與加拿大其他省分相較高檔的卑詩省，購屋者的潛力客戶是移民，卑詩的屋主和即將購屋者當中，有26%表示他們並不在加拿大出生。但在其他各省，則只有15%的屋主和即將購屋者表示他們並非加拿大土著。
據統計，年齡為18~34歲的移民，到加拿大報到後平均約需8.9 年，才能買下第一棟房子。但是對於報到時年齡為35~4歲間的移民而言，就只需四年，即可買下第一棟房子。移民多半喜歡投資房地產，超過投資股票。同時，移民也比土生土長的加拿大人更喜歡選擇風險較高，但利率較低的短期浮動房貸利率。
根據多年房地產銷售經驗人士表示，移民希望能在此地落地生根儘快成為加拿大人，買下地產正是美夢成真的起步。所以移民們都拼命努力，以儘早達成擁有自己房屋的夢想。
溫哥華太陽報曾經在九○年代中期，做過一項統計分析，發現華裔和其他亞裔移民，雖然只佔低陸平原人口的三分之一；但是在銷售成功的房地產當中，卻有半數以上是這些移民所買的。如果，而超過一百萬元的豪宅，更有高達80~90%的買主，是亞裔移民。
許多地產經紀人認為示，這項趨勢並無太大改變，只是亞裔移民的胃口變了。過去亞裔移民熱衷於購買大型豪宅，現今他們則喜歡購買公寓大樓。因為居家便利、更具安全性，而且銷售或出租都比較容易，算是比較穩當的投資。
所以喜歡炒樓的亞洲人，即使到了溫哥華，還是不改其性。除了買下自己居住的處所，還會為了保本，做長期的投資。尤其是自認為在溫哥華無法創造事業第二春的移民，怕自己吃光老本，多半會選擇自己熟悉的投資方式，來不存款縮水。
如果你打算在溫哥華長住，你會傾向買樓還是租屋而居呢？你的答案就可以間接證實溫哥華房地產被亞洲移民青睞的事實。不過，別忘了在加拿大買樓，是有訣竅的喔！
據統計，年齡為18~34歲的移民，到加拿大報到後平均約需8.9 年，才能買下第一棟房子。但是對於報到時年齡為35~4歲間的移民而言，就只需四年，即可買下第一棟房子。移民多半喜歡投資房地產，超過投資股票。同時，移民也比土生土長的加拿大人更喜歡選擇風險較高，但利率較低的短期浮動房貸利率。
根據多年房地產銷售經驗人士表示，移民希望能在此地落地生根儘快成為加拿大人，買下地產正是美夢成真的起步。所以移民們都拼命努力，以儘早達成擁有自己房屋的夢想。
溫哥華太陽報曾經在九○年代中期，做過一項統計分析，發現華裔和其他亞裔移民，雖然只佔低陸平原人口的三分之一；但是在銷售成功的房地產當中，卻有半數以上是這些移民所買的。如果，而超過一百萬元的豪宅，更有高達80~90%的買主，是亞裔移民。
許多地產經紀人認為示，這項趨勢並無太大改變，只是亞裔移民的胃口變了。過去亞裔移民熱衷於購買大型豪宅，現今他們則喜歡購買公寓大樓。因為居家便利、更具安全性，而且銷售或出租都比較容易，算是比較穩當的投資。
所以喜歡炒樓的亞洲人，即使到了溫哥華，還是不改其性。除了買下自己居住的處所，還會為了保本，做長期的投資。尤其是自認為在溫哥華無法創造事業第二春的移民，怕自己吃光老本，多半會選擇自己熟悉的投資方式，來不存款縮水。
如果你打算在溫哥華長住，你會傾向買樓還是租屋而居呢？你的答案就可以間接證實溫哥華房地產被亞洲移民青睞的事實。不過，別忘了在加拿大買樓，是有訣竅的喔！
房地產投資絕不是窮人暴富的游戲
房地產投資絕不是窮人暴富的游戲
2007-01-17 18:40:13
2007年冬日一個陽光明媚的下午， 恆生地產Broker楊洪開著車與一個從美國過來的客戶徜徉在多倫多DownTown 的Yonge街上。在經過一個著名的酒店門口時，這個既是客戶又是朋友的紐約上班族突然調侃式地指著那家正在經過的酒店對楊洪說︰你知道嗎？我的目標就是在有生之年買下這個酒店！
在別人聽來，這似乎又是個天方夜譚，狂妄之語。但楊洪知道，如果操作得當，這個在紐約從事IT工作的年輕人是完全可能提前實現他的夢想的。因為他並不是在說笑， 他正一步一步地借助神奇而充滿魅力的地產投資的杠桿邁向自己的目標。近幾年在多倫多Downtown投資下去的十幾套物業，正在幫助這個年青人迅速地積累著財富！
地產投資的魅力在哪里？ 為什麼地產投資能夠幫助一些幸運的人積累財富？僅僅是因為這些人幸運嗎？
那為什麼又有許許多多的人投資地產一次又一次的失敗，直至得出結論， 此物不可為！僅僅是他們時運不佳嗎？
翻開報紙，打開電視，或者上上網，各種投資“機會”琳瑯滿目，似乎各個都是千載難逢。其實何嘗不是仁者見仁，智者見智。那麼如何區分良萎，尋找適合自己的投資？
楊洪認為︰給自己定好位是第一步。定位不對，地產投資就無從下手。即使下手，結果可能就是血本無歸！
本篇的目的就是希望讀者了解地產投資的第一個秘密︰地產投資層次的理性定位是決定你地產投資成功的第一步。
從事經濟學或管理學研究的人可能讀過美國心理學家馬斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰寫的《人類動機的理論》一書。書中首次提出了轟動世界的“需求層次理論”，將人類需求由簡單到復雜、從低級到高級劃分為五個層次。學習過計算機網絡通訊的人也一定知道網絡通訊七個層次的OSI模型。
房地產投資也有層次。楊洪將其分為七個層次，自下而上依次為︰
最高層次︰ 地產投資基金
第六層次︰ 地產項目開發
第五層次︰ 整幢公寓大樓、寫字樓或商場
第四層次︰ 商業用房或土地
第三層次︰ 住宅房投資
第二層次︰ 半以租養房
最低層次︰ 購買自住房
按照楊洪的理論，投資房地產，首先要理解︰不同的層次，對資金調用、專業知識、精力投入、投資周期、乃至風險承受能力等的要求都不同。當然，回報率也不一樣。與此同時，還要了解自己，做到自知之明。其實能做到這一點，並不容易。如果沒有給自己定好位，比如你現在無論從資金還是能力都位于低層次，卻好高騖遠，想投資高層次，那無異于癡人說夢。同樣，你處于高層次，由于定位不準，去從事低層次投資，那就是浪費資源，回報率也不會高。
原則就是︰定位很重要。定位不準，投資絕不會成功！
很多的人並不了解房地產投資的真正魅力在哪里。人們通常看到的是一兩年內的價格變動，如果你是投機者，你會十分在意幾個月之內或一兩年的風吹草動。而真正的地產投資者看中的是長線回報，看中的是地產投資的Leverage(OPM: Other People’s Money)，看中的是地產投資所帶來的在稅收，及在個人信用積累和資本積累方面的綜合收益。
人們通常想到買房子要付Mortgage， 要付利息。並沒有想到Mortgage是世界上所有貸款種類中，成本最低的借貸。如果以後某一天需要錢的時候，房子就是你最便宜和最方便的“債主”。
人們還通常把地產投資與股票投資做比較。也許喜歡做這一比較的人並不知道地產投資比股票投資最大的優勢就是︰地產投資可以最低成本+最低風險地利用別人的錢為你“生錢“（OPM）。舉例說明︰你用000.00投資股票，如果收益率為10%，那麼你賺了00.00；但是如果你用000.00投資地產，如果收益率同樣為10%，那麼你能賺將近000.00。為什麼？因為你能利用世界上信貸成本最低的Mortgage貸到0000.00，達到 0000.00的投資規模！這個時候有人會說，我一樣也可以借錢炒股票，沒錯！可是別忘了，為炒股票借來的錢，借貸成本會高于Mortgage，同時股票價格的並非實體的本質屬性（對未來價值的預期）決定了投資股票的高風險性。
現在讓我們來研究一下如何正確地評價一個地產投資是否是一個好的投資。所謂投資成功，即投資獲得了好的回報。那麼房地產投資的真正收益應該在什麼地方呢？什麼才叫好的收益呢？
楊洪說，房地產投資的收益，其實包括兩個方面，其一為“增值收益”（Incremental Return），其二為“運作收益”（Operational Return）。一定要注意，我們投資房地產的目的，是為了獲得“增值收益”。而“運作收益”只是手段，用來抵抗風險的手段！能否明白這一點十分重要。
從本質上講，房地產具有保值升值的本質屬性。一是因為供求關系的影響，二是因為它的成本總是處于上升之中。
房地產成本主要由三部分組成︰土地（包括各種雜費）、原材料和勞動力。土地資源是有限的，越用越少，所以越來越貴；仔細研究加拿大和美國近代史及現代史︰從1950年以來，90%的時期是處于長時間的Inflation，由于通貨膨脹，原材料越來越貴；而勞動力成本也只會越來越高。房地產的價格只會是水漲船高，這種恆久的“增值收益”趨勢，是任何其它投資方式都無法比擬的。
或許你會問，那為什麼房地產也有下跌的時候？
楊洪的答案是︰那是因為人們的貪欲。太多貪婪的人充斥在市場中，自身利益的最大化驅使著地產開發商、投機者、房屋擁有者只要有機會，就會利用房地產的升值本質及供求關系，以至在某一段時間佔有主動，抬高屋價，造成泡沫。有泡沫，就需要調整。所以說，房地產價格的本質是上升，但有調整的可能。從長遠看，房地產投資的“增值收益”肯定能夠實現；但在某一段短時期內，可能會遭遇因調整而帶來的損失。因此，房地產投資是長線投資，不宜投機。
如果在一段短時期內不能實現“增值收益”，那我們就可以把房屋租出去，獲得合理的“運作收益”。因此，“運作收益”是手段。一年前楊洪的 “20套Condo的夢想” 一文其實表訴的就是如何計算這“運作收益”的。
楊洪強調，成功的房地產投資，必須是“增值收益”和“運作收益”的有機結合，不可偏廢。他有一個多倫多的客戶，想去溫哥華買幢房子投資。溫哥華的房價現在已經是多倫多的1.5倍，“增值收益”可能會高，但風險更高；但房租只是多倫多的0.8倍，“運作收益”不理想；如果踫到調整期，風險就很大。而另一個客戶，在Kitchener花20萬買了一幢房產，樓上加地下室共6間房，全部租給學生，租金收益雖高，但Kitchener地區房產增值空間有限。楊洪說，這兩個例子都算不上成功的投資。第一個只考慮了“增值收益”，卻忽略了“運作收益”，風險大；第二個更是本末倒置，只注重短期本應作為降低風險手段的“運作收益”，卻忽略了房產投資的根本目的︰獲取“增值收益”。地產投資的真正收益機會渺茫。
為自己準確定了位，也明白了房地產投資的真正收益在什麼地方，你就可以量入為出，合理安排，來進行房地產投資了。
第一個層次，購買自住房。嚴格地說，購買自住房，無論是多麼貴的房產，都不屬于投資，充其量也只能算是“享受型”或“奢侈型”投資。因為你只是拿來自己住的。所謂投資，必須完成一個低買高賣的Cycle，拿到淨增值。你25萬買一個房子自住，3年後變成30萬，你賣了，獲利5萬，但如果你還需要再買個房子自住，如果你再買一個更大的，比如是45萬，3年前可能只有35萬。一買一賣，你還虧了5萬。
什麼情況下自住房才叫投資呢？比如說多倫多一些老人，30年前7萬元買一個房子，現在值60萬了（不了解多倫多歷史的人，請不要說這是笑話，這是真實發生的歷史數據），賣了，然後買一個20萬的Condo養老，這才叫賺了。只有以大換小，自住房才能叫投資；反之，則不能算投資，至少不算成功的投資。
第二個層次，半以租養房。所謂半以租養房，是指你購買房屋後，一部分用于自住，一部分用來出租，以租金來支付部分房貸及水電開支。這一層次已經可以算是完全意義上的房地產投資，因為你已經開始利用別人的錢增加了你的資產規模。這種投資方式，是大多數新移民偏愛的選擇。
第三個層次，住宅房投資。你已有自己的住宅，不管是買的還是租的。而其他房子全部用來作投資用途，房主本人並不住在里面。住宅房投資分三種類型︰House、Condo和Cottage。
目前，大部分本地華人移民的房地產投資位于這前3個層次。
第四個層次，商業用房或土地。包括土地、商鋪、廠房、辦公樓單元、寫字樓單元等。
楊洪強調，從這個層次往上，對資金、專業知識、風險承受能力的要求就很高了，必須專職來做，或者請專業人士來操作。
第五個層次，整幢公寓大樓、寫字樓或商場投資，要求就更高，沒有相應的實力，輕易不要考慮。
第六個層次，地產項目開發。本地的Tridel，Daniels， Fernbrook等著名的地產開發商，做的就是這種從買地，建房，到賣房的一條龍投資。
第七個層次，地產投資基金。象李嘉誠、霍英東、Donald Trump等地產大亨，他們做的已不是簡單的建房賣房，而是地產投資基金（Real Estate Investment Fund）的運作。
總之，不同層次的投資，資金投入不同，風險不同，當然回報率也不同。自下而上，投資所需要的資金規模越來越大，對專業知識、經驗及市場了解程度、資金運作水平等的要求也越高。當然，回報率也越來越高，但風險也越來越大。
最後，楊洪忠告投資者︰首先，房地產投資絕不是窮人暴富的游戲，想空手套白狼，一兩年暴富，這種想法不現實而且很危險。但房地產投資也不只是富人的游戲，有個3-5萬，也可以來投資，但一定要定好位，選好層次，找準位置，量力而行。房地產投資雖有很多其他投資方式不可比擬的優勢，但也有不利因素，它周期長，變現難，不象股票，想拋就拋了，想賣房子，需要一個過程，也有一定的支出，轉手就套現有一定難度。另外，在分析房地產投資回報時，一定要先把自己分析清楚，了解自己的實力、專業能力、風險承受能力。同時還要考慮清楚自己未來的生活品質會不會因投資而受到嚴重影響。如果自己都不了解自己，那就暫時不要冒然進入。
2007-01-17 18:40:13
2007年冬日一個陽光明媚的下午， 恆生地產Broker楊洪開著車與一個從美國過來的客戶徜徉在多倫多DownTown 的Yonge街上。在經過一個著名的酒店門口時，這個既是客戶又是朋友的紐約上班族突然調侃式地指著那家正在經過的酒店對楊洪說︰你知道嗎？我的目標就是在有生之年買下這個酒店！
在別人聽來，這似乎又是個天方夜譚，狂妄之語。但楊洪知道，如果操作得當，這個在紐約從事IT工作的年輕人是完全可能提前實現他的夢想的。因為他並不是在說笑， 他正一步一步地借助神奇而充滿魅力的地產投資的杠桿邁向自己的目標。近幾年在多倫多Downtown投資下去的十幾套物業，正在幫助這個年青人迅速地積累著財富！
地產投資的魅力在哪里？ 為什麼地產投資能夠幫助一些幸運的人積累財富？僅僅是因為這些人幸運嗎？
那為什麼又有許許多多的人投資地產一次又一次的失敗，直至得出結論， 此物不可為！僅僅是他們時運不佳嗎？
翻開報紙，打開電視，或者上上網，各種投資“機會”琳瑯滿目，似乎各個都是千載難逢。其實何嘗不是仁者見仁，智者見智。那麼如何區分良萎，尋找適合自己的投資？
楊洪認為︰給自己定好位是第一步。定位不對，地產投資就無從下手。即使下手，結果可能就是血本無歸！
本篇的目的就是希望讀者了解地產投資的第一個秘密︰地產投資層次的理性定位是決定你地產投資成功的第一步。
從事經濟學或管理學研究的人可能讀過美國心理學家馬斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰寫的《人類動機的理論》一書。書中首次提出了轟動世界的“需求層次理論”，將人類需求由簡單到復雜、從低級到高級劃分為五個層次。學習過計算機網絡通訊的人也一定知道網絡通訊七個層次的OSI模型。
房地產投資也有層次。楊洪將其分為七個層次，自下而上依次為︰
最高層次︰ 地產投資基金
第六層次︰ 地產項目開發
第五層次︰ 整幢公寓大樓、寫字樓或商場
第四層次︰ 商業用房或土地
第三層次︰ 住宅房投資
第二層次︰ 半以租養房
最低層次︰ 購買自住房
按照楊洪的理論，投資房地產，首先要理解︰不同的層次，對資金調用、專業知識、精力投入、投資周期、乃至風險承受能力等的要求都不同。當然，回報率也不一樣。與此同時，還要了解自己，做到自知之明。其實能做到這一點，並不容易。如果沒有給自己定好位，比如你現在無論從資金還是能力都位于低層次，卻好高騖遠，想投資高層次，那無異于癡人說夢。同樣，你處于高層次，由于定位不準，去從事低層次投資，那就是浪費資源，回報率也不會高。
原則就是︰定位很重要。定位不準，投資絕不會成功！
很多的人並不了解房地產投資的真正魅力在哪里。人們通常看到的是一兩年內的價格變動，如果你是投機者，你會十分在意幾個月之內或一兩年的風吹草動。而真正的地產投資者看中的是長線回報，看中的是地產投資的Leverage(OPM: Other People’s Money)，看中的是地產投資所帶來的在稅收，及在個人信用積累和資本積累方面的綜合收益。
人們通常想到買房子要付Mortgage， 要付利息。並沒有想到Mortgage是世界上所有貸款種類中，成本最低的借貸。如果以後某一天需要錢的時候，房子就是你最便宜和最方便的“債主”。
人們還通常把地產投資與股票投資做比較。也許喜歡做這一比較的人並不知道地產投資比股票投資最大的優勢就是︰地產投資可以最低成本+最低風險地利用別人的錢為你“生錢“（OPM）。舉例說明︰你用000.00投資股票，如果收益率為10%，那麼你賺了00.00；但是如果你用000.00投資地產，如果收益率同樣為10%，那麼你能賺將近000.00。為什麼？因為你能利用世界上信貸成本最低的Mortgage貸到0000.00，達到 0000.00的投資規模！這個時候有人會說，我一樣也可以借錢炒股票，沒錯！可是別忘了，為炒股票借來的錢，借貸成本會高于Mortgage，同時股票價格的並非實體的本質屬性（對未來價值的預期）決定了投資股票的高風險性。
現在讓我們來研究一下如何正確地評價一個地產投資是否是一個好的投資。所謂投資成功，即投資獲得了好的回報。那麼房地產投資的真正收益應該在什麼地方呢？什麼才叫好的收益呢？
楊洪說，房地產投資的收益，其實包括兩個方面，其一為“增值收益”（Incremental Return），其二為“運作收益”（Operational Return）。一定要注意，我們投資房地產的目的，是為了獲得“增值收益”。而“運作收益”只是手段，用來抵抗風險的手段！能否明白這一點十分重要。
從本質上講，房地產具有保值升值的本質屬性。一是因為供求關系的影響，二是因為它的成本總是處于上升之中。
房地產成本主要由三部分組成︰土地（包括各種雜費）、原材料和勞動力。土地資源是有限的，越用越少，所以越來越貴；仔細研究加拿大和美國近代史及現代史︰從1950年以來，90%的時期是處于長時間的Inflation，由于通貨膨脹，原材料越來越貴；而勞動力成本也只會越來越高。房地產的價格只會是水漲船高，這種恆久的“增值收益”趨勢，是任何其它投資方式都無法比擬的。
或許你會問，那為什麼房地產也有下跌的時候？
楊洪的答案是︰那是因為人們的貪欲。太多貪婪的人充斥在市場中，自身利益的最大化驅使著地產開發商、投機者、房屋擁有者只要有機會，就會利用房地產的升值本質及供求關系，以至在某一段時間佔有主動，抬高屋價，造成泡沫。有泡沫，就需要調整。所以說，房地產價格的本質是上升，但有調整的可能。從長遠看，房地產投資的“增值收益”肯定能夠實現；但在某一段短時期內，可能會遭遇因調整而帶來的損失。因此，房地產投資是長線投資，不宜投機。
如果在一段短時期內不能實現“增值收益”，那我們就可以把房屋租出去，獲得合理的“運作收益”。因此，“運作收益”是手段。一年前楊洪的 “20套Condo的夢想” 一文其實表訴的就是如何計算這“運作收益”的。
楊洪強調，成功的房地產投資，必須是“增值收益”和“運作收益”的有機結合，不可偏廢。他有一個多倫多的客戶，想去溫哥華買幢房子投資。溫哥華的房價現在已經是多倫多的1.5倍，“增值收益”可能會高，但風險更高；但房租只是多倫多的0.8倍，“運作收益”不理想；如果踫到調整期，風險就很大。而另一個客戶，在Kitchener花20萬買了一幢房產，樓上加地下室共6間房，全部租給學生，租金收益雖高，但Kitchener地區房產增值空間有限。楊洪說，這兩個例子都算不上成功的投資。第一個只考慮了“增值收益”，卻忽略了“運作收益”，風險大；第二個更是本末倒置，只注重短期本應作為降低風險手段的“運作收益”，卻忽略了房產投資的根本目的︰獲取“增值收益”。地產投資的真正收益機會渺茫。
為自己準確定了位，也明白了房地產投資的真正收益在什麼地方，你就可以量入為出，合理安排，來進行房地產投資了。
第一個層次，購買自住房。嚴格地說，購買自住房，無論是多麼貴的房產，都不屬于投資，充其量也只能算是“享受型”或“奢侈型”投資。因為你只是拿來自己住的。所謂投資，必須完成一個低買高賣的Cycle，拿到淨增值。你25萬買一個房子自住，3年後變成30萬，你賣了，獲利5萬，但如果你還需要再買個房子自住，如果你再買一個更大的，比如是45萬，3年前可能只有35萬。一買一賣，你還虧了5萬。
什麼情況下自住房才叫投資呢？比如說多倫多一些老人，30年前7萬元買一個房子，現在值60萬了（不了解多倫多歷史的人，請不要說這是笑話，這是真實發生的歷史數據），賣了，然後買一個20萬的Condo養老，這才叫賺了。只有以大換小，自住房才能叫投資；反之，則不能算投資，至少不算成功的投資。
第二個層次，半以租養房。所謂半以租養房，是指你購買房屋後，一部分用于自住，一部分用來出租，以租金來支付部分房貸及水電開支。這一層次已經可以算是完全意義上的房地產投資，因為你已經開始利用別人的錢增加了你的資產規模。這種投資方式，是大多數新移民偏愛的選擇。
第三個層次，住宅房投資。你已有自己的住宅，不管是買的還是租的。而其他房子全部用來作投資用途，房主本人並不住在里面。住宅房投資分三種類型︰House、Condo和Cottage。
目前，大部分本地華人移民的房地產投資位于這前3個層次。
第四個層次，商業用房或土地。包括土地、商鋪、廠房、辦公樓單元、寫字樓單元等。
楊洪強調，從這個層次往上，對資金、專業知識、風險承受能力的要求就很高了，必須專職來做，或者請專業人士來操作。
第五個層次，整幢公寓大樓、寫字樓或商場投資，要求就更高，沒有相應的實力，輕易不要考慮。
第六個層次，地產項目開發。本地的Tridel，Daniels， Fernbrook等著名的地產開發商，做的就是這種從買地，建房，到賣房的一條龍投資。
第七個層次，地產投資基金。象李嘉誠、霍英東、Donald Trump等地產大亨，他們做的已不是簡單的建房賣房，而是地產投資基金（Real Estate Investment Fund）的運作。
總之，不同層次的投資，資金投入不同，風險不同，當然回報率也不同。自下而上，投資所需要的資金規模越來越大，對專業知識、經驗及市場了解程度、資金運作水平等的要求也越高。當然，回報率也越來越高，但風險也越來越大。
最後，楊洪忠告投資者︰首先，房地產投資絕不是窮人暴富的游戲，想空手套白狼，一兩年暴富，這種想法不現實而且很危險。但房地產投資也不只是富人的游戲，有個3-5萬，也可以來投資，但一定要定好位，選好層次，找準位置，量力而行。房地產投資雖有很多其他投資方式不可比擬的優勢，但也有不利因素，它周期長，變現難，不象股票，想拋就拋了，想賣房子，需要一個過程，也有一定的支出，轉手就套現有一定難度。另外，在分析房地產投資回報時，一定要先把自己分析清楚，了解自己的實力、專業能力、風險承受能力。同時還要考慮清楚自己未來的生活品質會不會因投資而受到嚴重影響。如果自己都不了解自己，那就暫時不要冒然進入。
Tuesday, January 16, 2007
清除微波爐臭味
對付微波爐內的臭味，其實可以好好地來利用茶葉渣，這個經常被我們視作為廢棄物的東西喔。
我們可以將泡過的茶葉渣保留下來，瀝去水份後蔭乾，這便是最好的除臭工具了。平常微波爐用久了難免會有味道殘留，這時便可以把茶葉渣平鋪在耐熱皿上，放進 微波爐中，調整時間加熱一下，如此一來原本不愉快的味道，便會隨著加溫而被茶葉渣吸收，短短幾分鐘便可以一掃而空囉！還會有淡淡的茶香味呢！
如果家中沒有茶葉渣的話，也可以利用檸檬片來烤一烤，一樣可以達到去除異味的功效喔。如果這個方法還是行不通、效果不好，我們也可以將小蘇打粉加入水中，然後將抹布浸濕後，再擦拭微波爐內壁，如此，也可以降低微波爐內的臭味唷！
我們可以將泡過的茶葉渣保留下來，瀝去水份後蔭乾，這便是最好的除臭工具了。平常微波爐用久了難免會有味道殘留，這時便可以把茶葉渣平鋪在耐熱皿上，放進 微波爐中，調整時間加熱一下，如此一來原本不愉快的味道，便會隨著加溫而被茶葉渣吸收，短短幾分鐘便可以一掃而空囉！還會有淡淡的茶香味呢！
如果家中沒有茶葉渣的話，也可以利用檸檬片來烤一烤，一樣可以達到去除異味的功效喔。如果這個方法還是行不通、效果不好，我們也可以將小蘇打粉加入水中，然後將抹布浸濕後，再擦拭微波爐內壁，如此，也可以降低微波爐內的臭味唷！
掛畫不傷牆壁的要訣
其實這是因為畫框長期碰撞壁面的緣故，我們只要一開始在掛畫的時候，就可以在畫框背面的四個角落黏上泡棉貼紙，讓畫框邊緣不那麼堅硬，即使和壁面碰撞了也不會讓壁面的油漆脫落。
掛上一段時間再把畫拆下來，牆壁依然是完好如初的喔！
吹風機的另類妙用
◎ 吹風機的保養！
由於吹風機是容易受拉扯的家電之一，所以常檢查電線是比較好的。還有，吹風機的空氣吸入口常會堆積灰塵，如果不常清理的話，空氣不易流通，發熱器就 會過熱。更嚴重的還有，灰塵直接跑到發熱器上，會讓發熱器因為過熱而發出火花。我們用完吹風機的時候，有人覺得好好地把電線捲在吹風機上才好。其實，這樣 是造成電線斷掉的主要原因之一。所以，用完之後，讓電線自然伸展或是稍微捲一下就可以了喔！
◎ 安全地撢去工藝品上灰塵的好方法？
要如何將漂亮的紙雕、或是細緻的玻璃工藝品，給撢去灰塵呢？如果想撢去灰塵的話，可以用吹風機來代勞喔！將吹風機調到冷風，然後對著沾有灰塵的地方，輕輕地吹拂，就可以將灰塵給吹走了喔！這樣一來，就可以將紙雕，或是其他細緻、貴重的工藝品，毫不費力又安全地清潔乾淨啦！
◎ 衣服沾到了蠟燭 應該要如何清理呢?
你可以先用吹風機 將沾上蠟燭油的地方用大約50度至60度的熱風吹一下，溫度別太高，也不要太近，不然啊，你心愛的衣服是會燙傷的，到那纏人的蠟油一熔化，你就偷偷拿出餐 巾紙，"迅雷不及掩耳" 的將它擦掉，不要讓它有苟且偷生的機會。而殘留在上面油漬的部份，可以再使用，沙拉脫，洗衣粉，一類的清潔用品塗在上頭， 讓它們施展強效去污的攻勢，為你心愛的衣物做更徹底的保護或是，若你的心愛衣服材質高貴有"神聖不可侵犯" 的天性，建議你 也可以送往洗衣專門做更完善的處理。
由於吹風機是容易受拉扯的家電之一，所以常檢查電線是比較好的。還有，吹風機的空氣吸入口常會堆積灰塵，如果不常清理的話，空氣不易流通，發熱器就 會過熱。更嚴重的還有，灰塵直接跑到發熱器上，會讓發熱器因為過熱而發出火花。我們用完吹風機的時候，有人覺得好好地把電線捲在吹風機上才好。其實，這樣 是造成電線斷掉的主要原因之一。所以，用完之後，讓電線自然伸展或是稍微捲一下就可以了喔！
◎ 安全地撢去工藝品上灰塵的好方法？
要如何將漂亮的紙雕、或是細緻的玻璃工藝品，給撢去灰塵呢？如果想撢去灰塵的話，可以用吹風機來代勞喔！將吹風機調到冷風，然後對著沾有灰塵的地方，輕輕地吹拂，就可以將灰塵給吹走了喔！這樣一來，就可以將紙雕，或是其他細緻、貴重的工藝品，毫不費力又安全地清潔乾淨啦！
◎ 衣服沾到了蠟燭 應該要如何清理呢?
你可以先用吹風機 將沾上蠟燭油的地方用大約50度至60度的熱風吹一下，溫度別太高，也不要太近，不然啊，你心愛的衣服是會燙傷的，到那纏人的蠟油一熔化，你就偷偷拿出餐 巾紙，"迅雷不及掩耳" 的將它擦掉，不要讓它有苟且偷生的機會。而殘留在上面油漬的部份，可以再使用，沙拉脫，洗衣粉，一類的清潔用品塗在上頭， 讓它們施展強效去污的攻勢，為你心愛的衣物做更徹底的保護或是，若你的心愛衣服材質高貴有"神聖不可侵犯" 的天性，建議你 也可以送往洗衣專門做更完善的處理。
◎ 用吹風機消除衣物上的味道！
當衣服從櫥櫃裡拿出來的時候，是不是會因為有除蟲劑或樟腦丸而沾滿了味道呢？我們如果急著出門穿的話，可以拿一個大塑膠袋把衣服放進去，然後把吹風 機放在袋口，吹空氣進去之後，再把空氣排掉。如此反覆五六次，衣服上的味道就不見囉！還有，因為熱風可能會傷害衣料，所以記得用冷風喔！
人造花上的灰塵，如何清潔？
其實清除堆積在人造花上的灰塵並不麻煩，只要約兩周到一個月左右的時間，定期用吹風機的冷風吹去人造花表面的灰塵，如此一來，人造花的顏色就能一直都保持 鮮豔的狀態囉！ 人造花放置的地方通常是角落，所以可能比較容易堆積灰塵，不過只要有吹風機，清除灰塵並不事件苦差事喔！
節能小常識:裝設窗簾
在窗上加設窗簾是改善室內舒適度的一個可行方法。爲什麽能夠取得這樣的效果呢？
從建築熱工學的角度分析：冬天熱量從室內傳向室外；夏 天則從室外傳向室內。窗戶玻璃是一個熱的屏障體，可以阻止熱傳遞的作用，這時在玻璃的兩側還存在著肉眼看不見的空氣邊界層，它們分別進行著吸熱和散熱，再 加設窗簾又增一道熱屏障。在冬天安裝窗簾(布窗簾或百葉窗簾)，其內表面溫度當然要比未安設前高得多。不僅減少熱量向外散失，節約了熱能，而且與人體的熱 輻射交換也要小得多，使人體感到較爲舒適。
窗簾可以根據需要加以調節。白天拉開， 陽光可以進入室內，晚上拉上保持私密性；百葉窗還可根據需要阻擋陽光、遮擋視線，獲取直接日照、間接日照、吸收或反射太陽熱量等不同作用，從而進一步改善室內的舒適度。
文章提供／（http://www.pacific.com.tw）
怎麼挑選家具？
怎麼挑選家具？
想要佈置舒適又溫馨的家，家具是佈置的重點
怎樣買到經濟又實惠的家具呢？
選購前要做好準備工作，不但可以節省選購的時間還更可以買到便宜又好用的家具喔！
想要佈置舒適又溫馨的家，除了房屋裝潢之外，挑選適合的家具也達到居家生活及空間感覺的加分效果。家具選購除了掌握購買要訣，也要選對購買時機，這樣才能買到經濟又實惠的家具。
家具選購要訣
選購前
在選購前，最好先做了解自己的需求，以及想要設計的居家風格，將預算、空間分配、傢俱尺寸大小等都先規劃好，並依照清單上的物件來挑選。選購時
同樣的傢俱可能因型式、材質、做工、新舊及生產廠商的不同，而有不同的價格，選購時不妨多加比較，仔細觀察，最好找朋友一同選購，提供參考意見。多留意細節，例如櫥櫃底板材質為三夾板或是實木、木質傢俱接縫處是否密合、日後是否容易保養維護等。選購後
家具是耐久財，添購時應多向商家詢問保養之道，也可向親友打聽保養經驗，才能延長家具的使用年限，常保如新。選購時機
有意添購家具的民眾不妨多留意家具展覽、或者廠商的折扣促銷期間，趁機參觀選購，一則可以比較的產品較多，二來也較有議價的彈性。但是，雖然折扣大可以趁機撿便宜，也要多注意產品是否真的合適、是否有瑕疵、是否有季節性的使用限制等。
怎樣保養心愛的木質家具
買了心愛的木質家具 | |
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| (1)定期為木頭塗上專用蠟 木質家具需要更細心的呵護保養，否則它的壽命會隨著你的忽略而減短。因為木頭是有機材料，會隨著環境、空氣產生變化。所以首先最好定期的為它塗上一層專用蠟，避免被空氣腐蝕。 (2)木頭要避免曝曬和潮濕 木質家具最好不要擺在容易長時間被陽光照射到的地方，避免木質的色澤褪色，或使木頭容易產生裂痕或朽腐，而若平日要去掉灰塵的話，千萬不能用太濕的的抹布做擦拭的功夫，否則部分水氣滲透到木頭裡，會使木頭內部的毛細孔組織被破壞。 為 了避免木質的表面被尖物刮傷或者墨水污染，所以最好能鋪上桌巾或絨布，以降低被損的機率，萬一不幸沾到了污漬，趕快找中性清潔劑，噴幾滴在軟布上，將木質 家具的污處快速處理乾淨，放的太久就會變得很難整理了！其實還有一個補救的方法，就是用磨砂紙把污處磨掉再重新上漆蠟一次便可。還有要避免將熱燙的東西直 接放置在其上，如果有必要移動木質家具，切勿直接推拉，這樣表面才不會損傷。 文章提供（http://www.pacific.com.tw） |
Sunday, January 14, 2007
關於亞伯斯福市
亞伯斯福市 Abbotsford, 有超過135,000人口, 是BC省第五大城市在。位於菲沙河河谷地區, 離溫哥華大約70 公里, 亞伯斯福市Abbotsford 是一個市郊的城市。多數居民居住在都市中心, 由農田和農村社區(Mt. Lehman 、Bradner, Matsqui 村莊, Clayburn 、Barrowtown 、阿諾德, 和Huntingdon) 圍繞著。氣候四季分明。1號公路為其主要道路, 西部連貫素里到溫哥華和東部直通到希望鎮; 1A高速公路 、西部連接 亞伯斯福市Abbotsford 與Langley 和素里; 高速公路第11北邊連接米慎(Mission)市 南邊直通美國華盛頓州Sumas邊界, 。
離大溫哥華地區45分車程。
• 斥資八千五百萬興建豪華專業的
1.體育館 2.藝術館 3.冰棍球場 （預計2008年秋天完工）
• BC省最高科技的醫院即將完工。（預計2007年秋天完工）
• 2006 加拿大經濟成長前3名的城市。
• 評估最有潛力成為下一個矽谷的城市。
• 擁有自己的國際機場直飛北美城市。
• 菲沙大學擁有60種以上的學位,持續成長中。
關於謝大為
關於謝大為
-從台灣移民加拿大32年
-通粵國英語
-居住在亞伯斯福市超過28年
-BC省檢驗合格地產經紀人
謝大為的興趣
-重視家庭生活
-喜歡研究亞伯斯福市的地產資訊
-喜歡做地產投資
-喜歡攝影,大自然和旅行
-從台灣移民加拿大32年
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Saturday, January 13, 2007
Friday, January 12, 2007
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英文網頁 www.davidshieh.ca or www.abbotsfordhosuing.com
謝大為 David Shieh
通國粵英語
604.825.7007 手提
英語免費電話 1•866•855•0800 轉David Shieh
傳真: 604•852.7108
電郵：david@abbotsfordhousing.com
行銷助理 慧真 Claire
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#100-32555 Simon Avenue,
Abbotsford, BC, V2T 4Y2 (Canada)
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