房地產投資絕不是窮人暴富的游戲

房地產投資絕不是窮人暴富的游戲
2007-01-17 18:40:13
　　2007年冬日一個陽光明媚的下午， 恆生地產Broker楊洪開著車與一個從美國過來的客戶徜徉在多倫多DownTown 的Yonge街上。在經過一個著名的酒店門口時，這個既是客戶又是朋友的紐約上班族突然調侃式地指著那家正在經過的酒店對楊洪說︰你知道嗎？我的目標就是在有生之年買下這個酒店！

　　在別人聽來，這似乎又是個天方夜譚，狂妄之語。但楊洪知道，如果操作得當，這個在紐約從事IT工作的年輕人是完全可能提前實現他的夢想的。因為他並不是在說笑， 他正一步一步地借助神奇而充滿魅力的地產投資的杠桿邁向自己的目標。近幾年在多倫多Downtown投資下去的十幾套物業，正在幫助這個年青人迅速地積累著財富！
　　地產投資的魅力在哪里？ 為什麼地產投資能夠幫助一些幸運的人積累財富？僅僅是因為這些人幸運嗎？

　　那為什麼又有許許多多的人投資地產一次又一次的失敗，直至得出結論， 此物不可為！僅僅是他們時運不佳嗎？

　　翻開報紙，打開電視，或者上上網，各種投資“機會”琳瑯滿目，似乎各個都是千載難逢。其實何嘗不是仁者見仁，智者見智。那麼如何區分良萎，尋找適合自己的投資？

　　楊洪認為︰給自己定好位是第一步。定位不對，地產投資就無從下手。即使下手，結果可能就是血本無歸！

　　本篇的目的就是希望讀者了解地產投資的第一個秘密︰地產投資層次的理性定位是決定你地產投資成功的第一步。

　　從事經濟學或管理學研究的人可能讀過美國心理學家馬斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰寫的《人類動機的理論》一書。書中首次提出了轟動世界的“需求層次理論”，將人類需求由簡單到復雜、從低級到高級劃分為五個層次。學習過計算機網絡通訊的人也一定知道網絡通訊七個層次的OSI模型。

　　房地產投資也有層次。楊洪將其分為七個層次，自下而上依次為︰

　　最高層次︰ 地產投資基金

　　第六層次︰ 地產項目開發

　　第五層次︰ 整幢公寓大樓、寫字樓或商場

　　第四層次︰ 商業用房或土地

　　第三層次︰ 住宅房投資

　　第二層次︰ 半以租養房

　　最低層次︰ 購買自住房

　　按照楊洪的理論，投資房地產，首先要理解︰不同的層次，對資金調用、專業知識、精力投入、投資周期、乃至風險承受能力等的要求都不同。當然，回報率也不一樣。與此同時，還要了解自己，做到自知之明。其實能做到這一點，並不容易。如果沒有給自己定好位，比如你現在無論從資金還是能力都位于低層次，卻好高騖遠，想投資高層次，那無異于癡人說夢。同樣，你處于高層次，由于定位不準，去從事低層次投資，那就是浪費資源，回報率也不會高。

　　原則就是︰定位很重要。定位不準，投資絕不會成功！

　　很多的人並不了解房地產投資的真正魅力在哪里。人們通常看到的是一兩年內的價格變動，如果你是投機者，你會十分在意幾個月之內或一兩年的風吹草動。而真正的地產投資者看中的是長線回報，看中的是地產投資的Leverage(OPM: Other People’s Money)，看中的是地產投資所帶來的在稅收，及在個人信用積累和資本積累方面的綜合收益。

　　人們通常想到買房子要付Mortgage， 要付利息。並沒有想到Mortgage是世界上所有貸款種類中，成本最低的借貸。如果以後某一天需要錢的時候，房子就是你最便宜和最方便的“債主”。

　　人們還通常把地產投資與股票投資做比較。也許喜歡做這一比較的人並不知道地產投資比股票投資最大的優勢就是︰地產投資可以最低成本+最低風險地利用別人的錢為你“生錢“（OPM）。舉例說明︰你用000.00投資股票，如果收益率為10%，那麼你賺了00.00；但是如果你用000.00投資地產，如果收益率同樣為10%，那麼你能賺將近000.00。為什麼？因為你能利用世界上信貸成本最低的Mortgage貸到0000.00，達到 0000.00的投資規模！這個時候有人會說，我一樣也可以借錢炒股票，沒錯！可是別忘了，為炒股票借來的錢，借貸成本會高于Mortgage，同時股票價格的並非實體的本質屬性（對未來價值的預期）決定了投資股票的高風險性。

　　現在讓我們來研究一下如何正確地評價一個地產投資是否是一個好的投資。所謂投資成功，即投資獲得了好的回報。那麼房地產投資的真正收益應該在什麼地方呢？什麼才叫好的收益呢？

　　楊洪說，房地產投資的收益，其實包括兩個方面，其一為“增值收益”（Incremental Return），其二為“運作收益”（Operational Return）。一定要注意，我們投資房地產的目的，是為了獲得“增值收益”。而“運作收益”只是手段，用來抵抗風險的手段！能否明白這一點十分重要。

　　從本質上講，房地產具有保值升值的本質屬性。一是因為供求關系的影響，二是因為它的成本總是處于上升之中。

　　房地產成本主要由三部分組成︰土地（包括各種雜費）、原材料和勞動力。土地資源是有限的，越用越少，所以越來越貴；仔細研究加拿大和美國近代史及現代史︰從1950年以來，90%的時期是處于長時間的Inflation，由于通貨膨脹，原材料越來越貴；而勞動力成本也只會越來越高。房地產的價格只會是水漲船高，這種恆久的“增值收益”趨勢，是任何其它投資方式都無法比擬的。

　　或許你會問，那為什麼房地產也有下跌的時候？

　　楊洪的答案是︰那是因為人們的貪欲。太多貪婪的人充斥在市場中，自身利益的最大化驅使著地產開發商、投機者、房屋擁有者只要有機會，就會利用房地產的升值本質及供求關系，以至在某一段時間佔有主動，抬高屋價，造成泡沫。有泡沫，就需要調整。所以說，房地產價格的本質是上升，但有調整的可能。從長遠看，房地產投資的“增值收益”肯定能夠實現；但在某一段短時期內，可能會遭遇因調整而帶來的損失。因此，房地產投資是長線投資，不宜投機。

　　如果在一段短時期內不能實現“增值收益”，那我們就可以把房屋租出去，獲得合理的“運作收益”。因此，“運作收益”是手段。一年前楊洪的 “20套Condo的夢想” 一文其實表訴的就是如何計算這“運作收益”的。

　　楊洪強調，成功的房地產投資，必須是“增值收益”和“運作收益”的有機結合，不可偏廢。他有一個多倫多的客戶，想去溫哥華買幢房子投資。溫哥華的房價現在已經是多倫多的1.5倍，“增值收益”可能會高，但風險更高；但房租只是多倫多的0.8倍，“運作收益”不理想；如果踫到調整期，風險就很大。而另一個客戶，在Kitchener花20萬買了一幢房產，樓上加地下室共6間房，全部租給學生，租金收益雖高，但Kitchener地區房產增值空間有限。楊洪說，這兩個例子都算不上成功的投資。第一個只考慮了“增值收益”，卻忽略了“運作收益”，風險大；第二個更是本末倒置，只注重短期本應作為降低風險手段的“運作收益”，卻忽略了房產投資的根本目的︰獲取“增值收益”。地產投資的真正收益機會渺茫。

　　為自己準確定了位，也明白了房地產投資的真正收益在什麼地方，你就可以量入為出，合理安排，來進行房地產投資了。

　　第一個層次，購買自住房。嚴格地說，購買自住房，無論是多麼貴的房產，都不屬于投資，充其量也只能算是“享受型”或“奢侈型”投資。因為你只是拿來自己住的。所謂投資，必須完成一個低買高賣的Cycle，拿到淨增值。你25萬買一個房子自住，3年後變成30萬，你賣了，獲利5萬，但如果你還需要再買個房子自住，如果你再買一個更大的，比如是45萬，3年前可能只有35萬。一買一賣，你還虧了5萬。

　　什麼情況下自住房才叫投資呢？比如說多倫多一些老人，30年前7萬元買一個房子，現在值60萬了（不了解多倫多歷史的人，請不要說這是笑話，這是真實發生的歷史數據），賣了，然後買一個20萬的Condo養老，這才叫賺了。只有以大換小，自住房才能叫投資；反之，則不能算投資，至少不算成功的投資。

　　第二個層次，半以租養房。所謂半以租養房，是指你購買房屋後，一部分用于自住，一部分用來出租，以租金來支付部分房貸及水電開支。這一層次已經可以算是完全意義上的房地產投資，因為你已經開始利用別人的錢增加了你的資產規模。這種投資方式，是大多數新移民偏愛的選擇。

　　第三個層次，住宅房投資。你已有自己的住宅，不管是買的還是租的。而其他房子全部用來作投資用途，房主本人並不住在里面。住宅房投資分三種類型︰House、Condo和Cottage。

　　目前，大部分本地華人移民的房地產投資位于這前3個層次。

　　第四個層次，商業用房或土地。包括土地、商鋪、廠房、辦公樓單元、寫字樓單元等。

　　楊洪強調，從這個層次往上，對資金、專業知識、風險承受能力的要求就很高了，必須專職來做，或者請專業人士來操作。

　　第五個層次，整幢公寓大樓、寫字樓或商場投資，要求就更高，沒有相應的實力，輕易不要考慮。

　　第六個層次，地產項目開發。本地的Tridel，Daniels， Fernbrook等著名的地產開發商，做的就是這種從買地，建房，到賣房的一條龍投資。

　　第七個層次，地產投資基金。象李嘉誠、霍英東、Donald Trump等地產大亨，他們做的已不是簡單的建房賣房，而是地產投資基金（Real Estate Investment Fund）的運作。

　　總之，不同層次的投資，資金投入不同，風險不同，當然回報率也不同。自下而上，投資所需要的資金規模越來越大，對專業知識、經驗及市場了解程度、資金運作水平等的要求也越高。當然，回報率也越來越高，但風險也越來越大。

　　最後，楊洪忠告投資者︰首先，房地產投資絕不是窮人暴富的游戲，想空手套白狼，一兩年暴富，這種想法不現實而且很危險。但房地產投資也不只是富人的游戲，有個3-5萬，也可以來投資，但一定要定好位，選好層次，找準位置，量力而行。房地產投資雖有很多其他投資方式不可比擬的優勢，但也有不利因素，它周期長，變現難，不象股票，想拋就拋了，想賣房子，需要一個過程，也有一定的支出，轉手就套現有一定難度。另外，在分析房地產投資回報時，一定要先把自己分析清楚，了解自己的實力、專業能力、風險承受能力。同時還要考慮清楚自己未來的生活品質會不會因投資而受到嚴重影響。如果自己都不了解自己，那就暫時不要冒然進入。